5 Consejos para Comprar una Casa en “Pre-foreclosure”

Pre-foreclosure o el periodo antes de que una vivienda sea embargada y rematada por la corte, es un tiempo crucial. Durante este proceso, los inversionistas en este caso los compradores de viviendas, pueden hacer grandes ganancias y pueden negociar un acuerdo con el banco y el propietario de la casa que los puede beneficiar de gran manera. Los siguientes pasos, lo guiarán a través de este proceso.

1) Encuentre la propiedad

Si desea comprar una casa en pre-foreclosure, es importante que se mantenga informado. Comprar una casa bajo estas condiciones requiere que actúe con gran rapidez. Desarrolle un sistema que le ayude hacer seguimiento de las propiedades que le interesan. La mayoría de los compradores de casas que están en periodo de pre-foreclosure han hecho seguimiento de ellas por varios meses. Después de que usted encuentre la propiedad, es buena idea que visite la propiedad físicamente para que conozca las condiciones de esta y del vecindario. Una de las ventajas de comprar casas en pre-foreclosure es que usted las puede inspeccionar antes de comprarlas y verificar la condición de la propiedad.

2) Confirme el valor de la propiedad

Usted necesita buscar la mayor información que pueda acerca de la casa. Como el valor estimado de la propiedad en el mercado, cuánto dinero se debe de la propiedad y si el dueño tiene otras deudas o gravámenes relacionadas con la propiedad. Toda esta información es pública así que podrá encontrarla sin ningún problema en los reportes de la propiedad que se encuentran electrónicamente.

Sin embargo, la mejor fuente de información son los agentes de bienes raíces. Se recomienda que usted trabaje de manera cercana con un agente de bienes de raíces experimentado para que le esté informando de las propiedades más recientes en el mercado, el número de propiedades para la venta en esa zona, el precio promedio de venta y el número de días que las casas estan listadas en el mercado antes de venderlas. Eso le dará a usted una idea de la facilidad con la que podrá comprar o vender una propiedad y le dará un punto de referencia para determinar el precio adecuado.

3) Contacte al dueño de la casa

Usted o su agente de bienes raíces deberán contactar al dueño de la casa y expresarle su interés en la propiedad. Antes de que gaste tiempo y energías contactando al dueño, asegúrese que esté preparado para comprarla. Si el dueño ha decidido poner el aviso de venta, simplemente contacte al agente que está siendo mencionado en el anuncio. Es importante mencionar que una vez la propiedad está a cargo de un agente, no hay un gran potencial de negociación. De todas formas, con agente o sin agente, lo más probable es que usted llegue a un muy buen acuerdo ya que el dueño de la casa tiene un tiempo límite para vender su propiedad antes de que el banco se adueñe de ella y la venda en una subasta.

Si el precio de venta de la propiedad es inferior al balance de la hipoteca, estamos hablando de un “Short Sale”. En este caso, la negociación se debe hacer por obligación con un agente de bienes raíces. La propiedad debe estar listada por un agente de bienes raíces ofrecida al público general y la negociación la debe aprobar el banco, ya que el banco está perdiendo dinero en esta transacción.

Si no hay un agente de por medio, se recomienda contactar al dueño por correo regular. El mensaje básico que usted necesita comunicarle al dueño es que está interesado en comprar la propiedad y que quiere tener la posibilidad de negociar un precio que sea beneficioso para ambos. No se sorprenda si el dueño no responde inmediatamente ya que en muchos estados, el dueño tiene varios meses entre la carta inicial de embargo y la subasta. Durante este tiempo, el dueño puede considerar otras opciones disponibles como refinanciar su casa.

Si el dueño rechaza cualquier intento de contacto o no quiere negociar, usted todavía tiene la opción de comprar la propiedad en una subasta, la cual ocurrirá si el dueño no vende su casa o no paga el monto total que debe durante el periodo anterior al embargo.

4) Negocie un acuerdo de compra

Una vez haya contactado al dueño. Deberá encontrarse con ellos para discutir más en detalle acerca de la propiedad. Como parte de la reunión, pida que le dejen conocer la casa para así saber si cumple con sus expectativas.

Si usted y el dueño están de acuerdo en proceder. Recuerde que deberá asumir las reparaciones de la propiedad. Es importante que tenga un estimado de los costos de reparación y el valor de venta de la casa, para que así le sea fácil analizar que tan factible seria para usted comprar la casa.

Mientras que negocia el acuerdo de compra con el dueño de la casa. También contacte a todos los acreedores que puedan tener un “lien” o reclamación sobre la propiedad para dejarles saber que planea comprar la propiedad y satisfacer cualquier deuda que tenga la casa. No tenga miedo en negociar un pago menor para cubrir las deudas. Algunos prestamistas pueden reducir la deuda hasta por un 90%. Esta es otra manera de realizar una buena negociación durante este proceso.

5) Cierre de la negociación

Una vez haya alcanzado un acuerdo con el dueño de la casa debe proceder a contactar al agente de bienes raíces y a su abogado para formalizar el contrato. Asegúrese que el acuerdo de compra le permita una inspección profesional de la propiedad antes de cerrar la negociación

Para concluir, recuerde, que como comprador, su meta es comprar una propiedad por lo menos 20% por debajo del valor del mercado. Hoy en día hay muchos inversionistas compitiendo por un número cada vez menor de propiedades. Antes de cerrar cualquier acuerdo considere el valor de las reparaciones de la propiedad, el nivel de apreciación del vecindario y el valor de la casa una vez se hagan las reparaciones. Esto lo ayudará a determinar que tan factible es invertir en una nueva propiedad. Pero por encima de todo, tenga en cuenta que por lo general, los dueños de propiedad, están dispuestos a negociar con usted si es flexible y los ayuda a encontrar caminos creativos que beneficie a ambos.

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nota. Este articulo se proporciona como una guia general e informativa. No pretende ser, ni debe interpretarse como asesoramiento profesional legal, financiero o de otro tipo. Por favor, consulte con su abogado o asesor financiero para discutir cuestiones juridicas o financieras.

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