Tres Formas para que Usted Evite Perder su Casa en “Foreclosure”

En los Estados Unidos, el número de dueños de casa que están luchando por pagar los préstamos de sus casas es escalofriante. De acuerdo con la encuesta de RealtyTrac, en noviembre del 2011, una de cada 579 casas recibieron una nota de juicio hipotecario. La encuesta también demuestra que en los últimos años, el nivel de juicio hipotecario ha aumentado más de una 14%. Esta realidad no es extraña para millones de familias americanas.

La buena noticia es que los dueños de casa que no pueden pagar por sus casas, ahora tienen opciones para salvarlas de un embargo hipotecario o “Foreclosure”. Si usted no ha podido pagar a tiempo los préstamos de su casa, no ignore las cartas que los prestamistas le envían. Ellos normalmente tienen programas que pueden ayudarle a pagar por su casa. Actualmente existen tres opciones disponibles:

1) Forbearance

Si usted fue despedido de su trabajo o lo perdió debido a una enfermedad, usted puede pedirle al prestamista por un periodo de indulgencia o un “Forbearance Period”. El período de indulgencia es apoyado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, “Department of Housing and Urban Development Home Affordable Unemployment Program”. Este programa establece un periodo de gracia durante el cual usted pueda que lo exoneren de hacer algún pago o que lo hagan pagar cuotas reducidas de acuerdo a su presupuesto. Típicamente, el período de Indulgencia no es más largo que 12 meses.

Si este periodo de indulgencia suena demasiado bueno para ser verdad, en cierta manera tiene razón. Usted tiene que demostrar que tiene suficiente dinero para hacer pagos futuros y que continuará haciendo los pagos una vez haya conseguido trabajo o recuperado de la enfermedad.

Es decir, además de la cuota mensual regular, usted deberá hacer un pago extra para ponerse al día en la cuotas atrasadas. Por esta razón, el forbearance es la opción menos popular para salir del problema de foreclosure.

2) Programa de Refinanciación “Home Affordable Refinancing Program - HARP”

Este re-financiamiento se hace a través del programa patrocinado por el Departamento de VIvienda y Desarrollo Urbano conocido como el “HUD”. Para ser elegible, su hipoteca debe pertenecer a Freddie Mac o Fannie Mae y requiere que el dueño de casa este al día en sus pagos. El HARP se diseñó para aquellos cuyas propiedades han perdido valor y hoy deben más de los que vale la casa. Para evitar que las personas decidan abandonar la propiedad, el programa HARP permite que los dueños de casa puedan refinanciar sus propiedades a una tasa de interés menor, a pesar de que la casa valga menos que el saldo de la hipoteca. En condiciones regulares los dueños de casa no podrían refinanciar si el valor de la casa es inferior al saldo del préstamo hipotecario.

3) Modificación de su préstamo hipotecario

Existen tres formas de modificar su préstamo

a) Modificación Tradicional: Se conoce también como la modificación del banco. Consiste en una negociación entre el banco y el dueño de casa de los términos del préstamo hipotecario. En este tipo de acuerdo el banco está libre de colocar los términos y los criterios de la negociación. Cada banco decide las condiciones para aceptar o negar la solicitud de modificación, por eso, muchas veces las condiciones no favorecen al dueño de casa. Solo el banco tiene la discreción de continuar con el préstamo bajo los nuevos términos o enviarlo a un Foreclosure, por esta razón las modificaciones de los bancos no son las más generosas.

b) Modificación de Obama “Home Affordable Modification Program -HAMP”: Debido a que las modificaciones de los bancos no tenían criterios unificados para otorgar modificaciones y muchas veces los bancos actuaban de manera intransigente, el gobierno decidió crear HAMP para dar claridad en los criterios de aceptación de las modificaciones y también para incentivar a los bancos para que las aceptaran.

El criterio principal de la modificación HAMP es que el pago mensual no debe ser superior al 31% del ingreso bruto familiar. Si un dueño de casa tiene problemas pagando su hipoteca el banco debería seguir el siguiente proceso para reducir el pago mensual de la hipoteca para que sea inferior al 31% del ingreso familiar: 1) Bajar la tasa de interés al 2%, 2) extender el plazo a 40 años y 3) reducir el balance del principal. Si después de intentar todos estos pasos el dueño de casa aun no califica para un pago inferior del 31%, entonces no había otra opción sino proceder con el embargo hipotecario.

c) Alternativa de Reducción Principal: si su casa vale menos de lo que usted debe, usted puede ser elegible para el programa llamado Principal Reduction Alternative (Programa de Reducción Principal), el cual reduce la cantidad que usted debe de su casa al 125% del valor de mercado. Más de 100 bancos participan de este programa. La única condición es que el préstamo NO pertenezca ni a Fannie Mae ni a Freddie Mac. Los dueños de casa elegibles para la reducción del principal reciben la notificación directamente de su banco, en algunos casos sin haberla solicitado. Este programa favorece en su mayoría a dueños de casa en los mercados más afectados por la crisis hipotecaria.

d) Programa de Modificación del Segundo Préstamo “Second-Lien Modification Program”: Si usted tiene una segunda hipoteca en su casa y usted ya modifico la primera hipoteca a través del programa “Home Affordable Modification Program”, automáticamente usted puede calificar por la modificación de su segundo préstamo. El objetivo principal de este programa es bajar los pagos de la segunda hipoteca y ofrecer soluciones asequibles a los dueños de casa.

La verdad es que la mayoría de los bancos no quieren pasar por el proceso de Foreclosure y prefieren trabajarán con el dueño de casa para evitar que esto pase. Por eso se recomienda que esté en comunicación con su banco y demostrar su deseo colaborar para encontrar una solución que evite el foreclosure y lo ayude a mantener su propiedad.

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